Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden: Die 10-Jahres-Regel nach § 489 BGB erklärt

Was die Vorfälligkeitsentschädigung ist

Die Vorfälligkeitsentschädigung — kurz VFE — ist der Betrag, den die Bank verlangen darf, wenn Sie ein Darlehen mit festem Sollzins vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlen. Sie soll den Zinsschaden ausgleichen: Die Bank bekommt Ihr Geld früher zurück und kann es oft nur noch zu einem niedrigeren Zins wieder anlegen. Das ist kein Bußgeld. Es ist eine gesetzlich vorgesehene Entschädigung. Bei einer Baufinanzierung kann sie trotzdem schnell fünfstellige Beträge erreichen.

Unser Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner schätzt diesen Betrag nach einer vereinfachten Aktiv-Passiv-Rechnung. Er prüft die 10-Jahres-Regel nicht. Ob Sie kündigen dürfen, ohne VFE zu zahlen, steht in Ihrem Vertrag und im Gesetz — nicht in der Schätzung.

Wann die Bank eine VFE verlangen darf

Typisch ist die Lage so: Sie haben ein Annuitätendarlehen mit gebundener Sollzinsbindung, oft zehn oder fünfzehn Jahre. In dieser Zeit ist der Zins fest. Zahlen Sie vorzeitig zurück, entsteht der Bank ein Schaden, wenn der heutige Wiederanlagezins unter Ihrem Vertragszins liegt. Dann darf sie eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Bei einer Baufinanzierung, die durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, können Sie das Darlehen in der Zinsbindung nicht einfach aus Bequemlichkeit ablösen. Ein gesetzlicher Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung besteht vor allem, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt — etwa weil Sie die Immobilie verkaufen oder als Sicherheit für ein anderes Darlehen brauchen. Ohne ein solches Interesse sind Sie auf eine einvernehmliche Aufhebung mit der Bank angewiesen. Die Bank muss nicht zustimmen, und das Aufhebungsentgelt kann ungünstiger ausfallen als eine gesetzliche VFE.

• Fester Sollzins, Rückzahlung vor Ende der Bindung: VFE kommt in Betracht, wenn der Bank ein Zinsschaden entsteht.
• Die Deckelung auf 1 % bzw. 0,5 % der Restschuld in § 502 Abs. 3 BGB gilt für Allgemein-Verbraucherdarlehen — etwa viele Raten- und Autokredite. Für die übliche Immobilienfinanzierung mit Grundschuld gilt diese Kappung nicht.
• Variabler Zins: Hier greift ein anderes Kündigungsrecht. § 489 Abs. 2 BGB erlaubt die Kündigung mit drei Monaten Frist. Eine klassische VFE wegen entgangenen Festzinses entsteht dann in der Regel nicht.
• Kündigt die Bank selbst, etwa wegen Zahlungsverzug, darf sie keine VFE verlangen, sondern Verzugszinsen.

Die 10-Jahres-Regel nach § 489 BGB

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Ihnen ein ordentliches Kündigungsrecht, oft Sonderkündigungsrecht genannt: Nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens können Sie kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. In diesem Fall darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das Recht lässt sich im Vertrag nicht ausschließen und nicht erschweren.

Der Startpunkt ist nicht der Notartermin und nicht das Datum auf der ersten Seite des Vertrags. Es ist der Tag, an dem Sie das Darlehen vollständig empfangen haben — die letzte Auszahlung, nicht die erste Tranche. Werden nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzins getroffen, etwa eine Prolongation, tritt dieser neue Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs. Die Uhr läuft dann von vorn.

• Zehn Jahre ab vollständigem Empfang, danach Kündigung mit sechs Monaten Frist.
• Keine VFE, wenn diese Kündigung wirksam wird.
• Die geschuldete Summe muss binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt sein. Sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt.
• Eine neue Zins- oder Laufzeitvereinbarung nach der Auszahlung setzt die Frist neu an.

So rechnen Sie das Kündigungsdatum

Nehmen Sie den Tag der letzten vollständigen Auszahlung. Addieren Sie zehn Jahre. Ab diesem Tag können Sie kündigen. Die Kündigung wird sechs Monate später wirksam — vorausgesetzt, die Bank hat das Schreiben rechtzeitig, und Sie zahlen in den zwei Wochen danach zurück.

Beispiel: Der Vertrag vom 1. März 2015 hat 15 Jahre Zinsbindung, also bis zum 1. März 2030. Die Bank hat das Darlehen am 15. April 2015 vollständig ausgezahlt. Zehn Jahre später ist der 15. April 2025. Die Kündigung mit sechs Monaten Frist wird zum 15. Oktober 2025 wirksam. Ohne § 489 BGB wären Sie bis zum 1. März 2030 an den alten Zins gebunden. Der Unterschied sind gut vier Jahre, in denen sonst eine VFE angefallen wäre.

Zwei Fallen in dem Beispiel: Wurde 2015 nur ein Teil ausgezahlt und der Rest erst beim Hausbau 2016, zählt das spätere Datum. Und wenn Sie 2025 mit derselben Bank eine neue Zinsbindung abschließen, beginnt die Zehn-Jahres-Frist neu — dann ist die günstige Kündigung erst wieder zehn Jahre später da.

Welche Restschuld an dem Kündigungstermin noch steht, sehen Sie im Tilgungsrechner, wenn Sie Betrag, Sollzins und die ganze Rückzahlungszeit einsetzen. Für die VFE selbst, falls Sie früher rauswollen, bleibt der Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner die Schätzung.

Sondertilgungsrechte senken die VFE — und kosten im Vertrag oft nichts extra

Viele Baufinanzierungen erlauben jedes Jahr eine Sondertilgung, häufig bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme, manchmal 10 %. Was Sie in diesem Rahmen zusätzlich zahlen, ist keine vorzeitige Ablösung des ganzen Vertrags. Dafür fällt in der Regel keine VFE an.

Wichtig für die Höhe der Entschädigung: Die Bank muss bei der VFE-Berechnung auch Sondertilgungsrechte berücksichtigen, die Sie in der restlichen Zinsbindung noch hätten nutzen können — selbst wenn Sie sie bisher nicht genutzt haben. Dasselbe gilt für ein vereinbartes Recht, den Tilgungssatz zu erhöhen. Unser Rechner zieht diese Rechte in der aktuellen Version noch nicht ab. Eine Bank, die sie weglässt, rechnet zu Ihren Ungunsten.

Verkauf der Immobilie: kündigen ja, VFE oft trotzdem

Wer das Haus verkauft, hat in der Regel ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Rückzahlung. § 490 Abs. 2 BGB erlaubt dann die Kündigung, wenn seit dem vollständigen Empfang sechs Monate vergangen sind. Die Vorfälligkeitsentschädigung bleibt geschuldet. Der Verkauf schaltet die VFE nicht aus. Er gibt Ihnen nur das Recht, überhaupt abzulösen, statt auf das Ende der Bindung zu warten.

Ein Ausweg ohne Ablösung ist der Pfandtausch: Haben Sie eine andere, unbelastete Immobilie, die der Bank mindestens denselben Schutz gibt, muss sie einem Tausch der Sicherheit zustimmen. Der alte Kredit läuft dann weiter. Ob das in Ihrem Fall tragfähig ist, ist eine Frage an Bank und Beratung, nicht an eine Rechenschätzung.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung — nur zur Einordnung

In älteren Verträgen, vor allem aus den Jahren mit lückenhaften Widerrufsbelehrungen, haben Gerichte einem Widerruf stattgegeben. Dann endet der Vertrag, und eine VFE fällt nicht an. Das ist kein Standardweg und kein Knopf im Rechner. Ob eine Belehrung fehlerhaft war, hängt vom konkreten Text, vom Abschlussdatum und von späteren Gesetzesänderungen ab. Viele dieser Fälle sind heute zeitlich oder rechtlich eng. Wer das prüfen will, braucht den Vertrag und unabhängige Rechtsberatung — nicht eine Checkliste aus dem Netz.

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen: die Uhr rechtzeitig stellen

Läuft die Zinsbindung aus, bevor das Darlehen zurückgezahlt ist, dürfen Sie zum Ende der Bindung kündigen. Die Frist dafür ist ein Monat, nicht sechs. Auch dann fällt keine VFE an. Das ist der normale Weg in die Anschlussfinanzierung, nicht die 10-Jahres-Regel.

Praktisch heißt das: Zwölf bis vierundzwanzig Monate vor dem Ende der Bindung Angebote einholen. Ein Forward-Darlehen sichert einen neuen Zins schon vor dem Stichtag, oft gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Liegt Ihr 10-Jahres-Termin nach § 489 BGB aber früher als das Ende der Zinsbindung, ist die gesetzliche Kündigung der frühere Ausstieg — dann brauchen Sie die Anschlussfinanzierung zu diesem früheren Datum, nicht erst zum Bindungsende.

Der Umschuldungsrechner zeigt, ob ein neuer Zins die Abschlusskosten wert ist. In einer deutschen Baufinanzierung sind „Abschlusskosten“ oft vor allem die VFE, wenn Sie vor dem gesetzlichen Kündigungsrecht wechseln. Den Betrag schätzen Sie zuerst, und tragen ihn dort als Kosten ein.

Wann sich Zahlen trotzdem lohnt

Die VFE ist so gebaut, dass sie den Zinsvorteil abschöpft, den die Bank durch Ihre frühe Rückzahlung verliert. Deshalb rechnet sich eine Umschuldung nur wegen eines niedrigeren Marktzinssatzes in der laufenden Bindung oft nicht: Was Sie an Zinsen sparen, landet zum großen Teil in der Entschädigung. Trotzdem gibt es Fälle, in denen Zahlen die bessere Lösung ist.

• Verkauf: Sie müssen die Grundschuld löschen lassen, um zu übergeben. Die VFE ist dann eine Verkaufskostenposition, kein Vergleich „bleiben oder wechseln“.
• Die Bank hat Sondertilgungsrechte, eine Tilgungssatzänderung oder das 10-Jahres-Recht in der Berechnung unterschlagen. Dann ist die geforderte Summe zu hoch — nicht die gesetzliche VFE selbst.
• Der Wiederanlagezins liegt über Ihrem Sollzins. Der Zinsschaden ist dann null, und es bleibt oft nur eine Bearbeitungsgebühr. Ablösen kostet fast nichts extra.
• Der 10-Jahres-Termin ist nah. Warten bis zur gesetzlichen Kündigung kann 17.000 € sparen, die eine sofortige Ablösung kosten würde. Zahlen lohnt hier gerade nicht.

Rechenbeispiel in Euro

Restschuld 220.000 €, Sollzins 4,1 %, restliche Zinsbindung 5 Jahre, Wiederanlagezins 2,4 %. Zinsschaden: (4,1 % − 2,4 %) × 220.000 € × 5 = 18.700 €. Ersparte Risiko- und Verwaltungskosten in unserem Modell: 0,15 % × 220.000 € × 5 = 1.650 €. Plus 150 € Bearbeitungsgebühr. Geschätzte VFE: 17.200 €, rund 7,8 % der Restschuld.

Dieselben Zahlen öffnet der Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner vorausgefüllt. Sondertilgungsrechte sind in dieser Schätzung noch nicht abgezogen. Hätten Sie vertraglich 5 % der Ursprungssumme pro Jahr frei und die Bank müsste das für fünf Restjahre ansetzen, läge die gesetzlich korrekte VFE darunter — wie weit, hängt von Ursprungssumme und der Bankmethode ab, nicht von diesem Beispiel.

Liegt der 15. Oktober 2025 aus dem Datumsbeispiel vor Ihnen und die Bindung liefe sonst bis 2030, ist die günstigste Vermeidung oft schlicht: kündigen, sechs Monate warten, in den zwei Wochen danach zurückzahlen. Die 17.200 € aus dem Zahlenbeispiel fallen dann nicht an. Für die neue Rate nach dem Wechsel hilft der Hypothekenrechner; für einen Ratenkredit ohne Immobilie der Kreditrechner.

• § 489 BGB — Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers — Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet
• § 490 BGB — Außerordentliches Kündigungsrecht — Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet
• § 502 BGB — Vorfälligkeitsentschädigung — Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet
• Baufinanzierung vorzeitig ablösen: Ohne Extrakosten aus dem Baukredit — Verbraucherzentrale