Anschlussfinanzierung- und Forward-Darlehen-Rechner

Was Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen bedeuten

Bei einer deutschen Baufinanzierung ist der Zins fast nie für die ganze Laufzeit fest. Nach zehn oder fünfzehn Jahren Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld. Die müssen Sie neu finanzieren — das ist die Anschlussfinanzierung. Wer den Zins schon vorher sichern will, kann ein Forward-Darlehen abschließen: Die Bank merkt sich den heutigen Zins plus einen Aufschlag, und das neue Darlehen startet erst, wenn die alte Bindung endet.

Viele Vergleichsseiten verlangen dafür Kontaktdaten. Dieser Rechner nicht. Sie rechnen kostenlos und ohne Anmeldung, mit Sondertilgung, wenn Ihr Vertrag das zulässt.

So nutzen Sie den Rechner

1. Restschuld eintragen, die am Ende der aktuellen Zinsbindung offen ist. Sie steht meist im Tilgungsplan oder im Jahreskontoauszug der Bank. Oder auf „Aus aktuellem Darlehen rechnen“ wechseln: Darlehenssumme bei Abschluss, Sollzins, anfängliche Tilgung und die gesamte Zinsbindung in Jahren genügen.
2. Neuen Sollzins eintragen, den Sie heute für eine Anschlussfinanzierung genannt bekommen. Der Rechner sucht keinen Marktzins.
3. Neue Tilgung in Prozent wählen — üblich sind 2 bis 3 % — oder auf eine feste Monatsrate umschalten.
4. Neue Zinsbindung in Jahren setzen. Optional eine jährliche Sondertilgung eintragen.
5. Für das Forward-Darlehen Vorlaufzeit in Monaten und Aufschlag je Monat eintragen. 0 beim Aufschlag bedeutet: kein Forward, nur Anschluss.
6. Einen Vergleichszins für den Ablauf eintragen, etwa 1 Prozentpunkt über dem heutigen Zins, und Rate, Zinsen und Restschuld der drei Wege ablesen.

Ein Rechenbeispiel

Restschuld 220.000 €, heutiger Sollzins 3,60 %, Tilgung 2 %, neue Zinsbindung 10 Jahre, 5.000 € Sondertilgung im Jahr. Die Annuität zum heutigen Zins ist 1.026,67 € im Monat. Nach zehn Jahren bleiben rund 108.039 € Restschuld, die Zinsen liegen bei rund 61.239 €.

Ein Forward-Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten je Monat bei 24 Monaten Vorlauf hebt den Zins auf 4,08 %. Die Rate steigt auf 1.114,67 €, die Zinsen auf rund 69.070 €. Spielen Sie stattdessen 4,80 % bei Ablauf durch, liegt die Rate bei 1.246,67 € und die Zinsen bei rund 80.651 €. Der Break-even-Zins ist 4,08 % — genau der Forward-Zins. Liegt der Markt in zwei Jahren darüber, war das Forward-Darlehen über diese Bindung der günstigere Zinsweg. Liegt er darunter, wäre Warten billiger gewesen.

Weil die Tilgung in Prozent an der Restschuld hängt, steigt mit dem Zins auch die Rate. Deshalb kann die Restschuld im Forward-Darlehen sogar etwas niedriger liegen als beim Anschluss zum heutigen Zins — Sie zahlen monatlich mehr. Der Preis dafür sind die höheren Zinsen. Wer eine feste Monatsrate vorgibt, sieht den anderen Fall: Dieselbe Rate, dafür bleibt bei höherem Zins mehr Restschuld.

Wie die Formel rechnet

Die deutsche Annuität ist Restschuld mal (Sollzins plus Tilgung) geteilt durch 12. Jeden Monat fallen Zinsen auf die aktuelle Restschuld an, der Rest der Rate tilgt. Eine Sondertilgung wird nach zwölf Raten abgezogen. Reicht sie über die Restschuld hinaus, endet das Darlehen — der Überschuss wird nicht als Guthaben fortgeführt. Bei 0 % Zins ist jede Rate reine Tilgung.

Den Verlauf von Zins und Tilgung Jahr für Jahr zeigt der Tilgungsrechner. Die volle Wohnrate mit Grundsteuer und Versicherung steht im Hypothekenrechner. Wer vor Ende der Bindung ablösen will, schätzt die Vorfälligkeitsentschädigung separat — dieser Rechner tut das nicht.

Woher der Zins kommt

Tragen Sie den Sollzins aus einem konkreten Angebot ein, nicht den effektiven Jahreszins. Aktuelle Größenordnungen veröffentlicht die Deutsche Bundesbank in ihrer Zinsstatistik; Verbraucherzentrale-Texte erklären Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen in Ruhe. Der Rechner importiert diese Werte nicht. Eine Zahl, die Sie nicht selbst gesetzt haben, ist das Beispiel oben, kein Tageszins.

Häufige Fehler

• Die Restschuld von heute eintragen statt der Restschuld am Ende der Zinsbindung. In fünf Jahren ist weniger offen.
• Beim Rechnen aus dem Darlehen die verbleibenden Jahre statt der gesamten Zinsbindung eintragen. Die Restschuld hängt an allen Raten seit Abschluss.
• Eine feste Monatsrate wählen, die die Zinsen nicht deckt. Dann sinkt die Restschuld nicht. Der Rechner zeigt in diesem Fall einen Hinweis.
• Den effektiven Jahreszins statt des Sollzinses verwenden. Die Annuität hängt am Sollzins.
• Vorlaufzeit und Aufschlag vergessen und dann ein Forward-Angebot mit dem nackten Tageszins vergleichen.
• Sondertilgung einplanen, die der Vertrag nicht hergibt. Viele Verträge begrenzen sie auf 5 % der ursprünglichen Summe im Jahr.
• Den Break-even-Zins mit einer Zinsprognose verwechseln. Der Rechner sagt nicht, wohin der Zins geht — nur, ab welchem Zins das Forward-Darlehen über die neue Bindung weniger Zinsen kostet als Warten.

Wann der Rechner nützlich ist

Wenn die Zinsbindung in den nächsten ein bis fünf Jahren endet und Sie wissen wollen, welche Rate danach droht. Wenn eine Bank ein Forward-Darlehen anbietet und der Aufschlag nach Monaten Vorlauf klingt. Wenn Sie Sondertilgung einplanen und sehen wollen, wie stark sie Restschuld und Zinsen in der neuen Bindung senkt. Und wenn Sie drei Zahlen nebeneinander brauchen, bevor Sie ein Gespräch mit der Bank führen: Rate heute, Rate Forward, Rate falls der Zins bis zum Ablauf steigt.