Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Tragen Sie ein, was monatlich hereinkommt und wieder hinausgeht, wie viel Eigenkapital Sie haben und mit welchem Sollzins und welcher anfänglichen Tilgung Sie rechnen. Der Rechner zeigt den Kaufpreis, den das trägt, wie viel davon die Kaufnebenkosten verschlingen, und was am Ende der Zinsbindung noch offen steht.
Aktualisiert ·Quellen geprüft
Deutsche Banken rechnen nicht mit festen Prozentsätzen des Bruttoeinkommens, sondern mit einer Haushaltsrechnung — und § 505b BGB verlangt ausdrücklich, dass die Prüfung auf Einkommen und Ausgaben beruht und sich nicht darauf stützt, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen.
Leistbarer Kaufpreis
484.012 €
Leistbarer Kaufpreis: 484.012 €Kaufnebenkosten: 51.160 €
- Monatliche Rate
- 2.200 €
- Darlehen
- 455.172 €
- Kaufnebenkosten
- 51.160 €
- Eigenkapital für den Kaufpreis
- 28.840 €
- Beleihungsauslauf
- 94,0 %
- Restschuld am Ende der Zinsbindung
- 271.504 €
- Bis zur vollen Tilgung
- 28,1 Jahre
- Rate danach beim Anschlusszins
- 1.697 €
Die Laufzeit ergibt sich aus Zins und Tilgung — sie wird nicht vorgegeben. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss.
Der Beleihungsauslauf liegt über 80 %. Darüber verlangen Banken spürbar höhere Zinsen, und manche finanzieren gar nicht erst — mehr Eigenkapital senkt hier nicht nur die Rate, sondern auch den Zinssatz.
Anfängliche Tilgung
| % | Leistbarer Kaufpreis | Bis zur vollen Tilgung | Restschuld am Ende der Zinsbindung |
|---|---|---|---|
| 1 % | 569.775 € | 41.3 Jahre | 439.034 € |
| 2 % | 484.012 € | 28.1 Jahre | 271.504 € |
| 3 % | 423.474 € | 21.6 Jahre | 153.248 € |
| 4 % | 378.458 € | 17.6 Jahre | 65.314 € |
Die große Zahl ist der Kaufpreis, den Ihre Rate und Ihr Eigenkapital zusammen tragen. Der Balken darunter zeigt, wie viel Geld in den Kaufpreis fließt und wie viel in Steuer, Notar und Makler — Beträge, für die Sie keine Immobilie bekommen. Die Tabelle stellt die Tilgungssätze gegenüber.
Wie funktioniert das?
Die Rate folgt der deutschen Annuitätenkonvention: Jahresrate ist Darlehen mal Sollzins plus anfängliche Tilgung. Die Laufzeit ergibt sich daraus, sie wird nicht vorgegeben. Die Kaufnebenkosten werden vom Eigenkapital bezahlt, bevor etwas zum Kaufpreis beiträgt — Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit, weil ihnen kein Gegenwert der Immobilie gegenübersteht. § 505b BGB verlangt, dass die Kreditwürdigkeitsprüfung auf Einkommen und Ausgaben beruht und sich gerade nicht überwiegend darauf stützt, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen.
So entsteht der leistbare Kaufpreis
- R
- Monatliche Rate, die nach der Haushaltsrechnung übrig bleibt.
- z
- Sollzins pro Jahr in Prozent.
- t
- Anfängliche Tilgung pro Jahr in Prozent.
- D
- Darlehen, das diese Rate trägt.
- EK
- Eigenkapital.
- n
- Kaufnebenkosten als Anteil des Kaufpreises.
- K
- Kaufpreis, den Eigenkapital und Darlehen zusammen decken.
Bleiben von 5.200 € Nettoeinkommen nach 1.900 € Ausgaben, 250 € Kreditrate, 350 € Hausgeld und 500 € Puffer noch 2.200 € übrig, trägt das bei 3,8 % Sollzins und 2 % Tilgung ein Darlehen von rund 455.000 €. Mit 80.000 € Eigenkapital und 10,57 % Nebenkosten (5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Maklerprovision) bleibt ein Kaufpreis von etwa 484.000 €: 51.000 € gehen für die Nebenkosten weg. Nach 15 Jahren Sollzinsbindung stehen noch rund 272.000 € offen, und getilgt wäre das Darlehen erst nach 28 Jahren.
Methode & Quellen
Der Rechner stellt eine Haushaltsrechnung auf: Was nach Ausgaben, bestehenden Raten, laufenden Kosten der Immobilie und Ihrem Puffer übrig bleibt, ist die Rate. Daraus folgt über die deutsche Annuitätenkonvention — Sollzins plus anfängliche Tilgung — das Darlehen. Eigenkapital und Darlehen müssen Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammen decken, weshalb Steuer, Notar und Makler zuerst abgehen. Ausgewiesen werden außerdem Beleihungsauslauf, Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Rate, die eine Anschlussfinanzierung kosten würde.
Quellen
Woher die Methode stammt — diese Quellen erklären Formel, Annahmen und Grenzen.
- § 505a BGB — Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung — Bundesministerium der Justiz (Gesetze im Internet), geprüft 2026-09-06
- § 505b BGB — Grundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung — Bundesministerium der Justiz (Gesetze im Internet), geprüft 2026-09-06
- § 656c BGB — Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien — Bundesministerium der Justiz (Gesetze im Internet), geprüft 2026-09-06
So rechnen wir
- Die Rate folgt der Annuitätenkonvention: Jahresrate ist Darlehen mal Sollzins plus anfängliche Tilgung; die Laufzeit ergibt sich daraus.
- Die Kaufnebenkosten werden vom Eigenkapital bezahlt, bevor etwas zum Kaufpreis beiträgt.
- Zinsen und Ausgaben bleiben über die Zinsbindung konstant, Sondertilgungen sind nicht berücksichtigt.
- Die Restschuld wird mit monatlicher Verzinsung und gleichbleibender Rate fortgeschrieben.
- Die Rate nach der Zinsbindung wird mit derselben anfänglichen Tilgung auf die Restschuld gerechnet.
Einschränkungen
- Das ersetzt keine Kreditwürdigkeitsprüfung. Banken rechnen mit eigenen Pauschalen für die Lebenshaltung je Person und prüfen Beschäftigung, Schufa und das Objekt.
- Der Beleihungsauslauf bezieht sich hier auf den Kaufpreis. Banken rechnen mit dem Beleihungswert, der meist darunter liegt, sodass der reale Auslauf höher ausfällt.
- Der Sollzins hängt selbst vom Beleihungsauslauf ab: Wer knapp finanziert, zahlt mehr als der eingegebene Satz — ein Zusammenhang, den der Rechner nicht modelliert.
- Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision sind Ihre Eingaben. Es werden keine Sätze nachgeschlagen.
Rundung
Beträge werden auf ganze Euro gerundet, Beleihungsauslauf und Laufzeit auf eine Dezimalstelle. Gerechnet wird intern mit voller Genauigkeit.
Was der Rechner macht
Er stellt die Rechnung so auf, wie eine Bank sie aufstellt. Vom Nettoeinkommen gehen Lebenshaltung, bestehende Kreditraten, die laufenden Kosten der Immobilie und der Puffer ab, den Sie behalten wollen. Was bleibt, ist die Rate. Über Sollzins und anfängliche Tilgung wird daraus das Darlehen — und zusammen mit dem Eigenkapital der Kaufpreis, den Sie stemmen können.
Die Kaufnebenkosten gehen zuerst weg
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland und Vermittlung auf etwa 9 bis 15 % des Kaufpreises. Banken finanzieren diesen Teil in der Regel nicht mit, weil ihm kein Gegenwert in der Immobilie gegenübersteht: Für dieses Geld bekommen Sie kein Haus, sondern Urkunden. Deshalb zieht der Rechner die Nebenkosten vom Eigenkapital ab, bevor der Rest zum Kaufpreis beiträgt.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland — der Satz steht beim Finanzministerium Ihres Landes.
- Notar und Grundbuch: zusammen meist etwa 1,5 bis 2 %.
- Maklerprovision: Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses müssen sich beide Kaufvertragsparteien in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Ohne Makler tragen Sie hier 0 ein.
Ein durchgerechnetes Beispiel
Ein Haushalt hat 5.200 € netto im Monat, 1.900 € Ausgaben, 250 € für einen laufenden Kredit, rechnet mit 350 € Hausgeld und will 500 € Puffer behalten. Bleiben 2.200 € für die Rate. Bei 3,8 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung trägt das ein Darlehen von rund 455.000 €. Mit 80.000 € Eigenkapital und 10,57 % Nebenkosten bleibt ein Kaufpreis von etwa 484.000 € — 51.000 € gehen für Steuer, Notar und Makler weg.
Die Zinsbindung endet vor dem Kredit
Das ist der Punkt, den eine amerikanische Faustregel gar nicht kennt. Im Beispiel ist das Darlehen erst nach gut 28 Jahren getilgt, die Zinsbindung läuft aber nach 15 Jahren aus. Dann stehen noch rund 272.000 € offen, die neu finanziert werden müssen — zu dem Zins, der dann gilt. Deshalb fragt der Rechner nach einem Anschlusszins und zeigt, was die Rate danach kosten würde.
Mehr Tilgung heißt weniger Haus
Bei gleicher Rate von 2.200 € trägt 1 % Tilgung einen Kaufpreis von rund 570.000 €, braucht aber 41 Jahre und lässt nach 15 Jahren noch 439.000 € offen. Mit 4 % sind es nur noch etwa 378.000 € Kaufpreis, dafür ist das Darlehen nach knapp 18 Jahren weg und die Restschuld liegt bei 65.000 €. Die Tabelle im Rechner stellt die vier üblichen Sätze nebeneinander, damit Sie die Abwägung sehen statt sie zu ahnen.
Häufige Fehler
- Die Kaufnebenkosten vergessen. Sie sind der häufigste Grund, warum die Finanzierung im Gespräch mit der Bank kleiner ausfällt als gedacht.
- Die Miete eins zu eins als Rate ansetzen. Als Eigentümer kommen Hausgeld, Grundsteuer, Versicherung und Rücklage obendrauf — hier ein eigenes Feld.
- Mit 1 % Tilgung rechnen, weil die Rate dann am meisten Haus trägt, und die Restschuld übersehen.
- Den Beleihungsauslauf ignorieren. Über 80 % steigt der Zins spürbar, und der eingegebene Sollzins stimmt dann nicht mehr.
Was der Rechner nicht leistet
Er ersetzt keine Kreditwürdigkeitsprüfung. Banken rechnen mit eigenen Pauschalen für die Lebenshaltung je Person, prüfen Beschäftigung und Schufa und bewerten das Objekt selbst. Der Beleihungswert liegt meist unter dem Kaufpreis, sodass der reale Beleihungsauslauf höher ausfällt als hier. Nehmen Sie das Ergebnis als belastbare Grundlage für das Gespräch, nicht als Zusage.
Häufige Fragen
- Gilt die 28/36-Regel in Deutschland?
- Nein. Das ist eine US-Faustregel auf Basis des Bruttoeinkommens. Deutsche Banken stellen eine Haushaltsrechnung auf und prüfen, was nach allen Ausgaben tatsächlich für die Rate bleibt.
- Warum brauche ich Eigenkapital für die Nebenkosten?
- Weil Steuer, Notar und Makler keinen Gegenwert in der Immobilie schaffen. Fällt der Kredit aus, kann die Bank nur die Immobilie verwerten — deshalb finanziert sie diesen Teil meist nicht mit.
- Was ist die anfängliche Tilgung?
- Der Anteil des Darlehens, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Zusammen mit dem Sollzins ergibt er die Rate, und aus beiden folgt die Laufzeit. Üblich sind 2 bis 3 %.
- Was passiert am Ende der Sollzinsbindung?
- Die Restschuld wird neu finanziert, zu dem Zins, der dann gilt. Der Rechner zeigt die Restschuld und was die Rate bei Ihrem angenommenen Anschlusszins kosten würde.
- Wie hoch ist die Maklerprovision für Käufer?
- Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses dürfen sich beide Seiten nur in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Was konkret vereinbart ist, steht im Exposé oder im Maklervertrag — der Rechner nimmt Ihre Zahl.
- Warum ist mein Beleihungsauslauf so hoch?
- Weil das Eigenkapital zuerst die Nebenkosten deckt. Von 80.000 € bleiben nach 51.000 € Nebenkosten nur 29.000 € für den Kaufpreis — der Rest ist Darlehen.