WiseCalcs

Lån og boliglån

Beregn ydelser, renter og hvad et lån faktisk koster.

Et boligkøb i Danmark finansieres næsten altid af to lån på én gang: et realkreditlån op til 80 % af boligens værdi og et banklån oveni. Beregnerne herunder dækker hver sin del af regnestykket, og afsnittene nedenfor forklarer, hvordan delene hænger sammen.

Boliglån og bolig

Boliglånsberegner

Beregn den samlede månedlige boligydelse ud fra boligpris, udbetaling, rente, løbetid, ejendomsskat og forsikring — med lånebeløb og samlede renter.

Boliglån refinansieringsberegner

Sammenlign din nuværende boligydelse med en ny rente og løbetid, og se den månedlige besparelse og hvor lang tid det tager at tjene omkostningerne hjem.

Friværdiberegner

Beregn din friværdi, friværdien i procent af værdien og hvor meget du stadig kan låne ud fra boligværdi, restgæld og maksimal belåningsgrad.

Beregner for omkostninger ved boligkøb

Læg købsomkostningerne ved en bolig sammen ud fra låne-, vurderings-, adkomst- og øvrige gebyrer, og se dem som en procent af prisen.

Lån og afvikling

Låneberegner

Beregn den månedlige ydelse, det samlede beløb og de samlede renter på et amortiserende lån ud fra beløb, rente og løbetid.

Amortiseringsberegner

Se den månedlige ydelse, de samlede renter og en år-for-år afdragsplan for et lån ud fra beløb, rente og løbetid.

Billånsberegner

Beregn den månedlige ydelse, det finansierede beløb og de samlede renter på et billån ud fra pris, udbetaling, byttebil, rente og løbetid.

Studielånsberegner

Beregn den månedlige ydelse, det samlede beløb og de samlede renter på et studielån ud fra restgæld, rente og tilbagebetalingstid.

Gældsnedbetalingsberegner

Find ud af, hvor mange måneder det tager at afvikle en gæld med en fast månedlig betaling, og hvor meget rente du betaler, ud fra restgæld og rente.

Realkreditlån, banklån og udbetaling

Køber du en ejerbolig i Danmark, kan realkreditinstituttet højst låne dig 80 % af boligens værdi. Resten skal komme fra din egen opsparing og et almindeligt banklån. Reglerne om god skik for boligkredit kræver desuden, at du som udgangspunkt selv lægger en passende udbetaling af købesummen; i praksis regner banker og realkreditinstitutter med mindst 5 %.

  1. Realkreditlån — op til 80 % af boligens værdi. Den billigste del, fordi lånet har pant i boligen og finansieres ved at sælge obligationer.
  2. Banklån — det, der mangler mellem realkreditlånet og din udbetaling. Højere rente og typisk kortere løbetid.
  3. Udbetaling — din egen opsparing. Som udgangspunkt mindst 5 % af købesummen.

Hvad ydelsen faktisk består af

Renten er kun den ene halvdel af prisen på et realkreditlån. Oveni betaler du en bidragssats til realkreditinstituttet — et løbende gebyr, der ligesom renten beregnes af restgælden. Bidragssatsen afhænger af, hvor stor en del af boligens værdi du låner, om lånet er fast eller variabelt forrentet, og om du har valgt afdragsfrihed.

Fast eller variabel rente

Et fastforrentet lån har samme rente i hele løbetiden. Falder renten, kan lånet konverteres til et billigere; stiger den, kan lånet indfries til en kurs under 100, så restgælden bliver mindre. Et variabelt forrentet lån som F1, F3, F5 eller kort rente starter typisk lavere, men rentetilpasses med faste mellemrum, og ydelsen kan derfor ændre sig undervejs.

Beregnerne her regner med én rente ad gangen. Et variabelt lån vurderes derfor bedst ved at regne to scenarier: ydelsen ved den rente du betaler i dag, og ydelsen hvis renten steg et par procentpoint ved næste rentetilpasning.

Kurs og kurstab

Et fastforrentet realkreditlån udbetales til en kurs. Er kursen under 100, får du færre kroner udbetalt, end du optager i gæld, og forskellen er kurstabet. Skal du bruge 1.000.000 kr. og kursen er 95, skal hovedstolen altså være større end en million. Beregnerne her tager udgangspunkt i lånebeløbet og ikke i det udbetalte beløb, så kurstabet skal du lægge til, når du sætter budgettet.

Sådan finder du den rigtige beregner

Skal du regne på selve boligkøbet, giver Boliglånsberegner den månedlige ydelse med ejendomsskat og forsikring, mens Låneberegner er den enkle udgave til et banklån eller forbrugslån uden boligudgifter. Amortiseringsberegner viser, hvordan afdrag og rente fordeler sig år for år.

Er boligen allerede købt, viser Friværdiberegner hvor meget af boligen der er din, og Beregner for omkostninger ved boligkøb samler de poster, der kommer oven i selve prisen. Overvejer du at lægge lånet om, regner Boliglån refinansieringsberegner på, om en omlægning kan betale sig.

Handler det ikke om bolig, ligger Billånsberegner, Studielånsberegner og Gældsnedbetalingsberegner i samme kategori.

Hvad beregnerne ikke gør

Beregnerne regner annuitetslån: samme ydelse hver periode, hvor rentedelen falder og afdraget stiger over tid. De slår ikke renter, bidragssatser eller obligationskurser op automatisk — du indtaster selv de tal, du har fået fra din bank eller dit realkreditinstitut. De medregner heller ikke rentefradrag, tinglysningsafgift eller ejendomsværdiskat. Aktuelle gennemsnitsrenter og bidragssatser kan du finde i Nationalbankens statistik, som er linket nedenfor.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget kan jeg låne i realkredit?
Op til 80 % af boligens værdi, når det er en ejerbolig til helårsbeboelse. Resten af købesummen skal dækkes af din udbetaling og eventuelt et banklån. Hvor meget du reelt kan få bevilget afhænger derudover af din økonomi og instituttets kreditvurdering.
Hvad er forskellen på rente og bidragssats?
Renten er prisen på selve pengene og går til dem, der ejer obligationerne. Bidragssatsen er realkreditinstituttets eget løbende gebyr for at administrere lånet og bære risikoen. Begge dele beregnes af restgælden, og begge dele betaler du hver termin — så din reelle låneomkostning er summen af de to.
Kan jeg få bidragssatsen med i beregnerne her?
Ja, som en god tilnærmelse: læg bidragssatsen oven i renten, når du udfylder rentefeltet. Ved 4 % rente og 0,75 % i bidrag indtaster du 4,75 %. Fordi begge dele beregnes af restgælden, ligger ydelsen meget tæt på den rigtige. Det er stadig et estimat, ikke instituttets endelige afregning.
Hvad betyder det, at kursen er 95?
At du får udbetalt 95 kr. for hver 100 kr., du optager i gæld. Skal du bruge en million kroner, skal du derfor låne mere end en million, og forskellen er kurstabet. Kurstabet betaler du reelt tilbage over lånets løbetid, selvom du aldrig fik pengene udbetalt.
Hvorfor skal jeg både have realkreditlån og banklån?
Fordi realkreditlånet stopper ved 80 % af boligens værdi. Lægger du 5 % i udbetaling, mangler der cirka 15 %, og den del dækkes typisk af et banklån. Banklånet har højere rente og kortere løbetid, så det er som regel den del, det bedst kan betale sig at afdrage hurtigt.
Er fast eller variabel rente billigst?
Variabel rente er oftest billigst her og nu, mens fast rente giver en ydelse, der ikke ændrer sig, og en restgæld der falder, hvis renten stiger. Hvad der er billigst samlet set afhænger af, hvordan renten udvikler sig i din løbetid, og det kan ingen beregner vide på forhånd. Regn begge scenarier igennem, og vælg ud fra hvor meget udsving din økonomi kan bære.