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Calculadora Alquiler vs Compra: Descubre Qué Opción Te Conviene Más

La calculadora alquiler vs compra te ayuda a comparar el coste real a largo plazo entre alquilar y comprar una vivienda en España. Esta herramienta considera factores como el precio de la vivienda, gastos de hipoteca, impuestos y rentabilidad de inversiones alternativas para tomar la decisión financiera más acertada.

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Calculadora Alquiler vs Compra

Calculator

Calculadora de alquilar vs. comprar

Compare el costo real a largo plazo de alquilar frente a comprar una vivienda. Basado en promedios estadounidenses de 2026 (Freddie Mac, FHFA, Tax Foundation, Fannie Mae).

años

Compra

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Alquiler

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Supuesto de costo de oportunidad

El inquilino invierte el pago inicial y cualquier ahorro mensual versus ser propietario a esta tasa de retorno.

Hipoteca mensual (P&I)$2002
Pago inicial$80.000
Costo inicial total$92.000
Riqueza neta del comprador
$163.747
Después de vender la vivienda
Riqueza neta del inquilino
$229.340
Ahorros invertidos
Ventaja de alquiler
$65.593
Alquilar genera más riqueza
Alquilar resulta más ventajoso para todo el horizonte temporal

Costos acumulados y valor de vivienda en el tiempo

Desglose año a año

AñoValor de la viviendaPatrimonioCostos de compra (acum.)Costos de alquiler (acum.)
1$412.000$95.645$122.374$24.000
2$424.360$111.890$152.808$48.720
3$437.091$128.763$183.295$74.182
4$450.204$146.290$213.828$100.407
5$463.710$164.501$244.397$127.419
6$477.621$183.428$274.993$155.242
7$491.950$203.103$305.607$183.899

Solo estimaciones — basadas en promedios estadounidenses de 2026 (Freddie Mac, FHFA, Tax Foundation, BLS, Fannie Mae). Los resultados son muy sensibles a los supuestos de apreciación, retorno de inversión y crecimiento del alquiler. No es asesoramiento financiero.

¿Qué es una Calculadora Alquiler vs Compra?

Una calculadora alquiler vs compra es una herramienta financiera que compara el coste total de alquilar una vivienda frente a comprarla durante un período determinado. En el mercado inmobiliario español, esta comparación resulta especialmente relevante dado que involucra múltiples variables como el euríbor, los gastos de formalización hipotecaria, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y las deducciones fiscales aplicables.

Esta calculadora no solo considera los pagos mensuales obvios como la cuota hipotecaria o el alquiler, sino también los costes ocultos y las oportunidades de inversión. Por ejemplo, al comprar una vivienda en España, debes considerar gastos como la tasación, los honorarios notariales, el registro de la propiedad, y desde 2019, gracias a la Ley 5/2019, la mayoría de gastos hipotecarios corren a cargo del banco, aunque algunos costes siguen siendo responsabilidad del comprador.

La herramienta también evalúa el coste de oportunidad del capital invertido en la entrada y gastos iniciales, calculando qué rentabilidad podrías obtener si invirtieras ese dinero en productos financieros alternativos en lugar de destinarlo a la compra de la vivienda.

La Fórmula para Comparar Alquiler vs Compra

La fórmula básica para comparar alquiler vs compra considera múltiples componentes financieros:

Coste Total Compra=Entrada+Gastos Iniciales+(Cuota Mensual×Meses)+Mantenimiento−Valor Residual\text{Coste Total Compra} = \text{Entrada} + \text{Gastos Iniciales} + (\text{Cuota Mensual} \times \text{Meses}) + \text{Mantenimiento} - \text{Valor Residual} Coste Total Alquiler=(Alquiler Mensual×Meses)+Rendimiento Inversioˊn Alternativa\text{Coste Total Alquiler} = (\text{Alquiler Mensual} \times \text{Meses}) + \text{Rendimiento Inversión Alternativa}

En España, los gastos iniciales de compra incluyen el ITP o AJD (que varía entre 6% y 10% según la comunidad autónoma), gastos de gestoría, tasación oficial, y desde la Ley 5/2019, solo una parte menor de los gastos notariales y registrales. El porcentaje de financiación típico es del 80% del valor de tasación según las recomendaciones del Banco de España, lo que significa que necesitas al menos un 20% de entrada más los gastos adicionales.

La cuota mensual se calcula utilizando la TAE (Tasa Anual Equivalente) que incluye el tipo de interés más todas las comisiones y gastos de la hipoteca. El tipo de interés suele estar referenciado al euríbor más un diferencial que establece cada entidad bancaria.

Ejemplo Paso a Paso con Números Reales

Supongamos que estás considerando una vivienda de 300.000€ en Madrid, con un alquiler equivalente de 1.200€ mensuales.

Opción Compra:

  • Precio vivienda: 300.000€
  • Financiación 80%: 240.000€ (hipoteca)
  • Entrada 20%: 60.000€
  • Gastos iniciales (ITP 6% + otros): ~20.000€
  • Cuota mensual (TAE 3,5%, 25 años): ~1.200€
  • Total inversión inicial: 80.000€

Opción Alquiler:

  • Alquiler mensual: 1.200€
  • Inversión de 80.000€ al 4% anual: 3.200€/año rendimiento
  • Coste neto alquiler mensual: 1.200€ - 267€ = 933€

En este ejemplo, el alquiler resultaría más económico mensualmente, pero la comparación real debe incluir la revalorización esperada de la vivienda, el coste de oportunidad del capital y el período de tiempo considerado. La Agencia Tributaria también ofrece ciertas deducciones por vivienda habitual que pueden influir en el cálculo final.

Cómo Usar la Calculadora

Para utilizar correctamente la calculadora alquiler vs compra, necesitas introducir datos precisos del mercado español. Primero, indica el precio de compra de la vivienda y el alquiler mensual de una propiedad similar en la misma zona. Especifica el porcentaje de financiación que te ofrece el banco (típicamente 80%) y la TAE de tu hipoteca.

Introduce los gastos iniciales incluyendo el ITP/AJD de tu comunidad autónoma, gastos de tasación, gestoría y otros costes. La calculadora debe considerar tu tasa de esfuerzo actual - el Banco de España recomienda que no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales.

Finalmente, establece el período de comparación (típicamente 10-30 años) y la rentabilidad alternativa que podrías obtener invirtiendo el dinero de la entrada en productos financieros como fondos de inversión o depósitos a plazo.

Factores Específicos del Mercado Español

El mercado inmobiliario español presenta características únicas que influyen significativamente en la decisión de alquiler vs compra. La seguridad jurídica de la propiedad en España es muy alta, y el marco regulatorio hipotecario se ha reforzado considerablemente tras las reformas de 2019.

El régimen fiscal también juega un papel crucial. Los propietarios pueden deducir gastos de mantenimiento, seguros y comunidad en su declaración de IRPF si alquilan la propiedad, mientras que los inquilinos en ciertas comunidades autónomas pueden aplicar deducciones por alquiler de vivienda habitual. La plusvalía municipal al vender y las implicaciones del IRPF por ganancias patrimoniales deben considerarse en el análisis a largo plazo.

Además, el mercado de alquiler español ha experimentado importantes cambios normativos, con la nueva Ley de Vivienda que puede limitar los precios en zonas tensionadas, lo que añade un factor de predictibilidad a los costes de alquiler que la calculadora debe contemplar para ofrecer proyecciones más precisas.

Preguntas frecuentes

Los bancos españoles suelen financiar un máximo del 80% del valor de tasación de la vivienda, siguiendo las recomendaciones del Banco de España. Esto significa que necesitas al menos un 20% de entrada más los gastos adicionales de compra. En casos excepcionales y con garantías adicionales, algunos bancos pueden llegar al 85%, pero nunca superan el 90% para primera vivienda.
Debes considerar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía entre 6-10% según la comunidad autónoma, gastos de tasación (300-600€), gestoría (800-1.500€), y una parte menor de gastos notariales y registrales. Desde la Ley 5/2019, la mayoría de gastos hipotecarios corren a cargo del banco, reduciendo significativamente los costes para el comprador.
El euríbor es el índice de referencia principal para las hipotecas variables en España. Su evolución afecta directamente a tu cuota mensual, ya que la mayoría de hipotecas aplican euríbor más un diferencial fijo. Un aumento del euríbor incrementa tu cuota, mientras que su descenso la reduce. Debes considerar los escenarios de subida en tu análisis de alquiler vs compra.
La tasa de esfuerzo o ratio de endeudamiento es el porcentaje de tus ingresos netos destinados al pago de la hipoteca. El Banco de España recomienda que no supere el 30-35% para garantizar la sostenibilidad financiera. Los bancos evalúan este ratio antes de conceder la hipoteca, y superarlo puede resultar en la denegación del préstamo o condiciones menos favorables.
Si compras para alquilar, puedes deducir gastos como mantenimiento, seguros, comunidad e intereses hipotecarios en tu IRPF. Para vivienda habitual, las deducciones son limitadas y dependen de cuándo compraste. Algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones por alquiler de vivienda habitual. Consulta las condiciones específicas en la Agencia Tributaria para tu situación particular.
Comprar suele ser más rentable cuando planeas vivir más de 7-10 años en la misma vivienda, tienes estabilidad laboral y los precios de alquiler son altos relative al precio de compra. También influye la revalorización esperada del inmueble, tu capacidad de ahorro inicial y las oportunidades de inversión alternativas. La calculadora te ayuda a evaluar estos factores con datos específicos.
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es solo el interés que pagas por el préstamo, mientras que la TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más todas las comisiones y gastos asociados a la hipoteca. La TAE es el indicador real del coste de tu hipoteca y el que debes usar para comparar ofertas. Por ley, todas las entidades deben informar la TAE de forma destacada.