¿Cuánta casa me puedo permitir?
Introduce lo que entra y sale cada mes, el ahorro que tienes, hasta dónde financia el banco y qué impuestos y gastos te tocan. La calculadora obtiene los tres techos que decide una entidad española —presupuesto, esfuerzo y ahorro— y te dice cuál manda en tu caso, junto con la cuota y el efectivo que necesitas el día de la firma.
Actualizado ·Fuentes verificadas
En España el techo no suele ponerlo el sueldo sino el ahorro: el banco financia hasta un porcentaje del precio, así que necesitas la entrada más los impuestos en efectivo, y solo después empieza a contar lo que puedes pagar cada mes.
Precio que puedes pagar
200.000 €
El techo lo pone: el ahorro
Entrada: 40.000 €Impuestos y gastos: 20.000 €
- Cuota mensual
- 692 €
- Esfuerzo
- 26,3 %
- Hipoteca
- 160.000 €
- Entrada
- 40.000 €
- Impuestos y gastos
- 20.000 €
- Ahorro necesario al firmar
- 60.000 €
- Cuota al tipo de prueba
- 859 €
- Te queda al mes
- 1058 €
Manda el ahorro. Hasta que la entrada y los impuestos estén cubiertos, más ingresos no compran más casa — es el techo más habitual en España.
- tu presupuesto mensual359.351 €
- el esfuerzo máximo258.450 €
- el ahorro200.000 €
Ahorro disponible
| Ahorro disponible | Precio que puedes pagar | El techo lo pone |
|---|---|---|
| 24.000 € | 80.000 € | el ahorro |
| 48.000 € | 160.000 € | el ahorro |
| 72.000 € | 240.000 € | el ahorro |
| 96.000 € | 291.177 € | el esfuerzo máximo |
| 120.000 € | 312.995 € | el esfuerzo máximo |
La cifra grande es el precio más alto que superan los tres criterios. Debajo verás cuánto de tu ahorro va a la entrada y cuánto a impuestos, y las barras comparan los tres techos para que veas cuál te frena y por cuánto. La tabla muestra cómo sube el precio a medida que ahorras más.
¿Cómo funciona?
El artículo 11 de la Ley 5/2019 obliga al prestamista a valorar ingresos, ahorro, gastos fijos y compromisos ya asumidos, y prohíbe que la evaluación se base sobre todo en el valor de la garantía. El límite del esfuerzo no lo fija ninguna norma: es práctica bancaria y aquí es un campo que puedes cambiar. Los impuestos dependen de la comunidad y de si la vivienda es nueva o de segunda mano, así que también los introduces tú.
Cómo sale el precio que puedes pagar
- c_presu
- Cuota que deja tu presupuesto una vez pagado todo lo demás.
- c_esf
- Cuota que permite el esfuerzo máximo, descontando otros préstamos.
- D(c)
- Hipoteca que sostiene esa cuota al tipo y plazo elegidos.
- A
- Ahorro disponible.
- g
- Impuestos y gastos de compra, como parte del precio.
- L
- Parte del precio que el banco financia, normalmente hasta el 80 %.
- P_max
- El menor de los tres techos: el que manda.
Con 3.200 € netos al mes, 1.100 € de gastos, 150 € de otro préstamo, 200 € de comunidad e IBI y 300 € de colchón, quedan 1.450 € para la cuota, y el esfuerzo del 35 % permitiría 970 €. Al 3,2 % a 30 años eso daría precios de 359.000 € y 258.000 €. Pero con 60.000 € de ahorro, un 80 % de financiación y un 10 % de impuestos y gastos, el techo real es 200.000 €: 40.000 € de entrada más 20.000 € de impuestos agotan el ahorro exacto. La cuota queda en 692 € y el esfuerzo en el 26 %.
Método y fuentes
La calculadora obtiene tres techos y se queda con el más bajo. Dos salen de la cuota: lo que deja tu presupuesto una vez pagado todo lo demás, y lo que permite el esfuerzo máximo que aplica el banco contando los préstamos que ya tienes. El tercero sale del ahorro, porque la hipoteca cubre una parte del precio y el resto más los impuestos hay que ponerlos en efectivo. También muestra la cuota, el esfuerzo resultante y qué pasaría con un tipo más alto.
Fuentes
De dónde sale el método: estas fuentes explican la fórmula, los supuestos y los límites.
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 11 — Boletín Oficial del Estado, verificado 2026-09-06
- Gastos asociados a la hipoteca — Banco de España, Portal del Cliente Bancario, verificado 2026-09-06
Cómo calculamos
- La hipoteca es de cuota constante, el sistema francés habitual en España.
- El banco financia como mucho el porcentaje indicado sobre el precio; en la práctica se aplica sobre el menor entre precio y tasación.
- Los impuestos y gastos se calculan como un porcentaje del precio y se pagan con ahorro, no con hipoteca.
- El esfuerzo cuenta la cuota nueva más las cuotas de préstamos que ya tienes.
- El tipo de interés se mantiene durante todo el plazo salvo en la fila de prueba.
Limitaciones
- No sustituye al estudio del banco. El artículo 11 de la Ley 5/2019 exige valorar también el empleo, los ingresos previsibles durante la vida del préstamo y los que habrá tras la jubilación si el préstamo llega hasta allí.
- El porcentaje de esfuerzo no lo fija ninguna norma: es práctica de cada entidad y aquí lo eliges tú.
- Los impuestos dependen de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o usada. La calculadora no consulta ningún tipo impositivo.
- Si la tasación sale por debajo del precio, el banco presta sobre la tasación y hace falta más ahorro del que aparece aquí.
Redondeo
Los importes se redondean a euros enteros y los porcentajes a un decimal. El cálculo interno usa precisión completa.
Qué hace esta calculadora
Reproduce las tres preguntas que se hace una entidad española. ¿Te queda dinero suficiente cada mes una vez pagados los gastos y los préstamos que ya tienes? ¿La cuota cabe dentro del esfuerzo máximo que aplica el banco? ¿Y tienes ahorrado lo que la hipoteca no cubre, más los impuestos? El resultado es el menor de los tres, porque basta con que uno falle para que la operación no salga.
El ahorro suele ser el techo real
Aquí está la diferencia grande con las reglas americanas. Si el banco financia el 80 % del precio y los impuestos y gastos rondan el 10 %, necesitas en efectivo el 20 % que falta más ese 10 %: casi un tercio del precio. Con 60.000 € ahorrados, eso son 200.000 € de vivienda, aunque tus ingresos permitieran pagar bastante más. Hasta que el ahorro crece, ganar más no compra más casa.
Un ejemplo resuelto
Un hogar con 3.200 € netos, 1.100 € de gastos, 150 € de cuota de coche, 200 € de comunidad e IBI y 300 € de colchón tiene 1.450 € libres para la cuota, y el esfuerzo del 35 % permitiría 970 €. Al 3,2 % a 30 años, esas cuotas darían 359.000 € y 258.000 € de precio. Pero con 60.000 € de ahorro el techo baja a 200.000 €: 40.000 € de entrada y 20.000 € de impuestos agotan el ahorro justo. La cuota queda en 692 € y el esfuerzo en el 26 %.
Qué es el esfuerzo y por qué lo eliges tú
El esfuerzo es la parte de tus ingresos netos que se va en cuotas, contando las que ya pagas. Ninguna norma fija un máximo: es política de cada entidad, y suele moverse alrededor de un tercio. Por eso es un campo editable y no una constante escondida en el código. Si tu banco trabaja con otro porcentaje, cámbialo y verás cómo se mueve el techo.
Impuestos y gastos: lo que no financia la hipoteca
En vivienda usada se paga el ITP, que fija cada comunidad autónoma; en obra nueva, IVA más AJD. A eso se añade la tasación, que según el Banco de España corre a cargo del cliente. Desde la Ley 5/2019 el prestamista asume la mayor parte de los gastos de la hipoteca, pero los impuestos de la compra siguen siendo tuyos, y salen del ahorro, no del préstamo.
Prueba la cuota con un tipo más alto
Si tu hipoteca es variable, la cuota se moverá con el euríbor. La calculadora repite el cálculo con el tipo de prueba que elijas, para que veas la cuota y el esfuerzo en ese escenario antes de firmar. En el ejemplo, pasar del 3,2 % al 5 % sube la cuota de 692 € a 859 € y el esfuerzo del 26 % al 32 %.
Errores frecuentes
- Contar solo la entrada y olvidar los impuestos. Son casi la mitad del efectivo necesario.
- Suponer que el banco financiará el 100 %. Ocurre en casos concretos y con peores condiciones, no como norma.
- Dejar fuera las cuotas de otros préstamos: cuentan para el esfuerzo y reducen lo que el banco te deja pagar.
- Olvidar la comunidad, el IBI y el seguro. Son gastos de la vivienda que salen del mismo presupuesto que la cuota.
- Fiarse del precio pactado si la tasación puede salir por debajo: el banco presta sobre la menor de las dos cifras.
Lo que esta calculadora no hace
No es un estudio de viabilidad. La Ley 5/2019 obliga al banco a mirar también el empleo, los ingresos previsibles durante toda la vida del préstamo y los que habrá tras la jubilación si el préstamo llega hasta ahí. Usa el resultado para saber qué te frena y cuánto tendría que cambiar para moverlo, y lleva ese número a la entidad.
Preguntas frecuentes
- ¿Se usa la regla 28/36 en España?
- No. Es una referencia estadounidense sobre el ingreso bruto. Aquí se mira la cuota frente a los ingresos netos, el ahorro disponible y los compromisos que ya tienes, como recoge el artículo 11 de la Ley 5/2019.
- ¿Cuánto ahorro necesito de verdad?
- Lo que la hipoteca no cubre más los impuestos y gastos. Con un 80 % de financiación y un 10 % de gastos, alrededor del 30 % del precio. La calculadora te da la cifra exacta para tu caso.
- ¿Los ingresos son netos o brutos?
- Netos: lo que entra en la cuenta cada mes. Tanto el presupuesto como el esfuerzo se calculan sobre esa cifra.
- ¿Cuenta el préstamo del coche?
- Sí. Su cuota se resta del presupuesto y suma en el esfuerzo, que es lo que valora el banco: todas las cuotas juntas frente a tus ingresos.
- ¿Qué porcentaje de esfuerzo debo poner?
- El que aplique tu entidad. No hay un máximo legal; la práctica habitual ronda un tercio de los ingresos netos, y por eso el campo viene con el 35 % y puedes cambiarlo.
- ¿Y si la tasación sale por debajo del precio?
- El banco presta sobre la menor de las dos cifras, así que haría falta más ahorro. Puedes simularlo bajando el porcentaje de financiación.