Mieten oder Kaufen Rechner - Vergleichen Sie die wahren Kosten
Unser Mieten oder Kaufen Rechner hilft Ihnen dabei, die langfristigen Gesamtkosten zwischen Miete und Immobilienkauf objektiv zu vergleichen. Mit aktuellen deutschen Zinssätzen und unter Berücksichtigung aller relevanten Kosten treffen Sie eine fundierte Entscheidung für Ihre Wohnsituation.
Mieten vs. Kaufen Rechner
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Mieten vs. Kaufen Rechner
Vergleichen Sie die wahren langfristigen Kosten von Mieten und Kaufen einer Immobilie. Basierend auf US-Durchschnittswerten 2026 (Freddie Mac, FHFA, Tax Foundation, Fannie Mae).
Kauf
Miete
Annahme zum Opportunitätskostensatz
Mieter investiert die Anzahlung und monatliche Einsparungen gegenüber dem Kauf zu dieser Rendite.
Kumulierte Kosten und Immobilienwert im Zeitverlauf
Jahr-für-Jahr-Übersicht
| Jahr | Immobilienwert | Eigenkapital | Kaufkosten (kumuliert) | Mietkosten (kumuliert) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $412.000 | $95.645 | $122.374 | $24.000 |
| 2 | $424.360 | $111.890 | $152.808 | $48.720 |
| 3 | $437.091 | $128.763 | $183.295 | $74.182 |
| 4 | $450.204 | $146.290 | $213.828 | $100.407 |
| 5 | $463.710 | $164.501 | $244.397 | $127.419 |
| 6 | $477.621 | $183.428 | $274.993 | $155.242 |
| 7 | $491.950 | $203.103 | $305.607 | $183.899 |
Nur Schätzungen — basierend auf 2026-Durchschnittswerten der USA (Freddie Mac, FHFA, Tax Foundation, BLS, Fannie Mae). Die Ergebnisse sind sehr empfindlich gegenüber Annahmen zu Wertsteigerung, Rendite und Mietwachstum. Keine Finanzberatung.
Was ist ein Mieten oder Kaufen Rechner?
Ein Mieten oder Kaufen Rechner ist ein spezialisiertes Finanzwerkzeug, das Ihnen dabei hilft, die Gesamtkosten beider Wohnoptionen über einen bestimmten Zeitraum zu vergleichen. Anders als eine einfache Gegenüberstellung von Miete und Kreditrate berücksichtigt der Rechner alle versteckten Kosten und Opportunitätskosten beider Optionen.
Bei der Kaufoption werden Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag, Maklerprovision, laufende Instandhaltungskosten und die Tilgung des Annuitätendarlehens eingerechnet. Gleichzeitig fließt der Vermögensaufbau durch Tilgung und potenzielle Wertsteigerung der Immobilie in die Berechnung ein. Die Deutsche Bundesbank empfiehlt, bei der Haushaltsrechnung nicht mehr als 35-40% des Nettoeinkommens für die Finanzierung aufzuwenden.
Für die Mietoption werden neben der Kaltmiete auch Nebenkosten, regelmäßige Mieterhöhungen und die alternative Anlage des Eigenkapitals berücksichtigt. Der Rechner zeigt Ihnen, wann sich der Kauf gegenüber der Miete rechnet und hilft bei der strategischen Finanzplanung.
Die Formel
Die Grundformel für den Vergleich basiert auf dem Nettobarwert (NPV) beider Optionen über den Betrachtungszeitraum:
Dabei steht EK für das eingesetzte Eigenkapital, NK für die Nebenkosten beim Kauf (Grunderwerbsteuer, Notar, etc.), Rate_t für die monatliche Annuität des Darlehens und r für den Diskontierungszins. Die Steuerersparnis ergibt sich aus den absetzbaren Zinsen bei vermieteten Objekten oder selbstgenutzten Immobilien mit KfW-Förderung.
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) sollte idealerweise 80-90% nicht überschreiten, um günstige Konditionen zu erhalten. Deutsche Banken bewerten die Kreditwürdigkeit anhand der Haushaltsrechnung, bei der alle Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden.
Schritt-für-Schritt Beispiel
Betrachten wir eine Familie in München, die zwischen dem Kauf einer Eigentumswohnung für 600.000€ und einer Mietswohnung für 1.800€ kalt entscheidet:
Kaufoption: Bei 20% Eigenkapital (120.000€) beträgt das Annuitätendarlehen 480.000€. Mit einem effektiven Jahreszins von 4,2% und 2% Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von 2.640€. Zusätzlich fallen einmalig etwa 54.000€ Erwerbsnebenkosten an (3,5% Grunderwerbsteuer in Bayern, 1,5% Notarkosten, 0,5% Grundbucheintrag, 3,57% Maklerprovision).
Mietoption: Die Kaltmiete von 1.800€ plus 300€ Nebenkosten ergibt monatlich 2.100€. Das nicht investierte Eigenkapital von 174.000€ (inklusive gesparter Nebenkosten) wird alternativ zu 5% jährlich angelegt.
Nach 10 Jahren zeigt die Berechnung: Der Käufer hat durch Tilgung bereits 115.000€ Eigenkapital aufgebaut, während der Mieter durch Kapitalanlage etwa 284.000€ angespart hat. Der Break-even liegt in diesem Beispiel bei etwa 12-15 Jahren, abhängig von der Wertentwicklung der Immobilie.
So nutzen Sie den Rechner
Geben Sie zunächst die Grunddaten ein: Kaufpreis der Immobilie, verfügbares Eigenkapital und gewünschte Laufzeit. Der Rechner berücksichtigt automatisch die in Ihrem Bundesland gültigen Sätze für Grunderwerbsteuer und übliche Notarkosten.
Bei der Finanzierung können Sie zwischen verschiedenen Darlehensarten wählen: klassisches Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen oder KfW-Förderung für energieeffizientes Bauen. Tragen Sie den aktuellen ÄOP (effektiven Jahreszins) und den gewünschten Tilgungssatz ein.
Für die Mietoption geben Sie die aktuelle Kaltmiete und erwartete jährliche Mieterhöhungen an. Vergessen Sie nicht, die alternative Rendite für Ihr Eigenkapital realistisch einzuschätzen – oft liegt diese bei konservativen Anlagen zwischen 3-5% jährlich.
Staatliche Förderungen und steuerliche Aspekte
In Deutschland gibt es verschiedene KfW-Förderprogramme, die den Immobilienkauf attraktiver machen können. Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 bietet zinsgünstige Darlehen bis 100.000€ für selbstnutzende Ersterwerber. Bei energieeffizienten Neubauten oder Sanierungen sind sogar Tilgungszuschüsse möglich.
Steuerlich sind die Unterschiede erheblich: Während Mieter keine direkten steuerlichen Vorteile haben, können Eigenheimbesitzer bei vermieteten Objekten die Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzen. Das Bundesfinanzministerium stellt detaillierte Informationen zu steuerlichen Aspekten des Immobilienerwerbs bereit.
Selbstnutzer profitieren von der Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns nach 10 Jahren Haltedauer gemäß Einkommensteuergesetz (EStG). Diese Regelung macht Immobilien als langfristige Kapitalanlage besonders attraktiv.
Regionale Besonderheiten in Deutschland
Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen den Bundesländern erheblich: von 3,5% in Bayern und Sachsen bis zu 6,5% in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Diese Unterschiede können die Kaufentscheidung maßgeblich beeinflussen.
In Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Frankfurt sind die Kaufpreise oft so hoch, dass die Mietrendite unter 3% liegt. Hier rechnet sich der Kauf meist nur bei sehr langfristiger Betrachtung oder starker Wertsteigerung. Die BaFin warnt regelmäßig vor überhitzten Immobilienmärkten und empfiehlt eine sorgfältige Prüfung der Finanzierungsrisiken.
In strukturschwächeren Regionen mit stabilen oder sinkenden Immobilienpreisen kann dagegen die Miete langfristig günstiger sein, insbesondere wenn das gesparte Eigenkapital gut verzinst angelegt werden kann. Der Rechner berücksichtigt diese regionalen Unterschiede durch anpassbare Parameter für Wertentwicklung und Mietpreissteigerungen.