WiseCalcs

Hvor meget hus har jeg råd til?

Indtast husstandens indkomst før og efter skat, jeres faste udgifter, den gæld I har i forvejen, opsparingen til udbetaling og den ejerudgift, I regner med. Beregneren finder de tre lofter, en dansk bank vurderer efter — rådighedsbeløb, gældsfaktor og udbetaling — og viser hvilket af dem der sætter grænsen for jer.

Skrevet af Kenneth Schrøder, Stifter af WiseCalcs

Opdateret ·Kilder verificeret

En dansk bank bruger ikke en fast procent af lønnen. Den ser på, hvad du har tilbage hver måned, om din samlede gæld overstiger fire gange årsindkomsten før skat, og om du selv kan lægge 5 % af købesummen — og det laveste af de tre lofter er svaret.

kr.

Uden dit eget og arbejdsgiverens pensionsbidrag. Det er den indkomst, gældsfaktoren måles mod.

kr.

Husstandens samlede udbetaling efter skat.

kr.

Transport, forsikring, daginstitution, abonnementer, mad.

kr.

Det du vil have tilbage, når alt er betalt. Banken har sit eget minimum og regner typisk med mere for hvert barn.

kr.

Billån, forbrugslån, kreditkort og SU-lån. Restgælden, ikke ydelsen.

kr.
kr.

Skal være dine egne penge — ikke en ny kassekredit.

kr.

Ejendomsværdiskat, grundskyld, forsikring og eventuelle fællesudgifter i den bolig, du kigger på.

%
%

Den del af lånet, der ligger over 80 % af prisen, kan ikke være realkredit.

år
%

Hvad ydelsen ville være, hvis renten lå her i stedet.

Boligpris du kan bære

2.574.479 kr.

Grænsen sættes af: dit rådighedsbeløb

Ydelse pr. måned
13.000 kr.
Rådighedsbeløb ved den pris
10.000 kr.
Gældsfaktor
3,5
Realkreditlån
2.059.583 kr.
Banklån
264.896 kr.
Ydelse ved stressrenten
15.465 kr.
Rådighedsbeløb ved stressrenten
7.535 kr.

Det er rådighedsbeløbet, der sætter grænsen. Du kan låne mere, hvis du sænker dine faste udgifter eller accepterer mindre luft hver måned.

Grænsen sættes af
  • dit rådighedsbeløb2.574.479 kr.
  • gældsfaktoren på 42.900.000 kr.
  • kravet om 5 % udbetaling5.000.000 kr.
Boligpris du kan bæreYdelse pr. månedRådighedsbeløb ved den prisGældsfaktor
429.080 kr.961 kr.22.039 kr.0.5
858.160 kr.3.265 kr.19.735 kr.1.1
1.287.240 kr.5.583 kr.17.417 kr.1.7
1.716.319 kr.8.055 kr.14.945 kr.2.3
2.145.399 kr.10.528 kr.12.472 kr.2.9
2.574.479 kr.13.000 kr.10.000 kr.3.5

Det store tal er den højeste pris, alle tre test tillader. Linjen under fortæller, hvilket loft der binder, og søjlerne viser de tre lofter ved siden af hinanden, så du kan se hvor langt der er til det næste. Tabellen viser, hvordan ydelse, rådighedsbeløb og gældsfaktor flytter sig, hvis du køber billigere.

Hvordan fungerer det?

De tre grænser kommer fra bekendtgørelsen om god skik for boligkredit og Finanstilsynets vejledning til den: et rimeligt rådighedsbeløb, en passende udbetaling på som udgangspunkt 5 % af købesummen af egne midler, og en gældsfaktor — samlet gæld i forhold til årsindkomsten før skat — som Finanstilsynet regner som høj over fire. Lånet deles ved 80 % af prisen, fordi realkredit ikke kan dække mere; resten er banklån til en anden rente. Beregningen er ikke en kreditvurdering: banken bruger sit eget minimum for rådighedsbeløb og ser også på jobsikkerhed, boligen og din historik.

Sådan findes den pris, du kan bære

Pmax⁡=min⁡(Pra˚dighed,  4I−G+U,  U0,05)P_{\max} = \min\Big(P_{\text{rådighed}},\; 4I - G + U,\; \frac{U}{0{,}05}\Big)
P_rådighed
Den pris, hvor ydelsen præcis bruger det, der er tilbage, når faste udgifter, gæld, ejerudgift og dit rådighedsbeløb er trukket fra.
I
Husstandens årsindkomst før skat, uden pensionsbidrag.
G
Samlet restgæld i dag.
U
Din opsparing, som bliver udbetalingen.
P_max
Den laveste af de tre grænser — den, banken vil regne med.

En husstand med 700.000 kr. i årsindkomst før skat får 38.000 kr. udbetalt, har 9.000 kr. i faste udgifter, 2.500 kr. i ydelse på et billån og regner med 3.500 kr. i ejerudgift. Vil de have 10.000 kr. tilbage om måneden, er der 13.000 kr. til boligen. Ved 5 % realkreditrente og 8 % på banklånet over 30 år rækker det til cirka 2.574.000 kr.: 2.060.000 kr. i realkredit, 265.000 kr. i banklån og 250.000 kr. i udbetaling. Gældsfaktoren ender på 3,5, altså under fire, og udbetalingen er 9,7 % af prisen.

Metode og kilder

Beregneren finder tre lofter og tager det laveste, sådan som en bank når frem til et tal. Det første er rådighedsbeløbet: hvad der er tilbage, når skat, faste udgifter, gældsydelser og ejerudgift er betalt. Det andet er gældsfaktoren, altså samlet gæld i forhold til årsindkomsten før skat, som Finanstilsynet regner som høj over fire. Det tredje er udbetalingen, der som udgangspunkt skal være 5 % af købesummen af dine egne penge. Lånet deles ved 80 % af prisen, fordi realkredit ikke kan dække mere.

Kilder

Hvor metoden kommer fra — brug disse referencer til at forstå formel, antagelser og begrænsninger.

Sådan beregner vi

  • Alle tre lofter regnes på husstandens samlede tal: indkomst, gæld og opsparing.
  • Årsindkomsten før skat opgøres uden dit eget og arbejdsgiverens pensionsbidrag, sådan som gældsfaktoren måles.
  • Hele opsparingen bruges som udbetaling. Købsomkostninger som tinglysning, advokat og bankgebyrer er ikke trukket fra.
  • Lånet over 80 % af prisen prissættes som banklån med sin egen rente og samme løbetid som realkreditlånet.
  • Ydelsen er et annuitetslån med afdrag. Afdragsfrihed indgår ikke.
  • Renter, ejerudgift og faste udgifter holdes faste i hele løbetiden.

Begrænsninger

  • Det her er ikke en kreditvurdering. Banken bruger sit eget minimum for rådighedsbeløb, som stiger med antallet af voksne og børn, og ser desuden på jobsikkerhed, opsparingsmønster, boligens stand og din historik.
  • Bidragssatsen afhænger af belåningsgraden og af, om lånet er afdragsfrit. Beregneren bruger den ene rente, du indtaster, for hele realkreditlånet.
  • I vækstområder som København og Aarhus gælder skærpede krav ud over dem, beregneren viser. Spørg banken, hvad der gælder for den bolig, du kigger på.
  • Ejerudgiften varierer meget med kommunen og boligtypen. Tallet er dit eget skøn, ikke et opslag.

Afrunding

Beløb vises i hele kroner og gældsfaktoren med én decimal. Prisen findes ved at indsnævre intervallet, indtil ydelsen rammer det, der er til rådighed, og er derfor præcis inden for en krone. Beregningen bruger fuld præcision.

Hvad beregneren gør

Der findes ikke ét dansk tal for, hvor meget du kan låne. Banken stiller tre spørgsmål, og det strammeste af dem afgør sagen: Har du nok tilbage at leve for, når boligen er betalt? Bliver din samlede gæld for stor i forhold til din indkomst? Og kan du selv lægge en passende udbetaling? Beregneren regner alle tre igennem og viser det laveste loft — samt hvilket af dem der bandt.

Sådan udfylder du felterne

  1. Årsindkomst før skat: husstandens samlede indkomst uden dit eget og arbejdsgiverens pensionsbidrag. Det er den, gældsfaktoren måles mod.
  2. Udbetalt pr. måned: det I faktisk får ind efter skat. Det er den, rådighedsbeløbet regnes af.
  3. Faste udgifter uden bolig: transport, forsikring, daginstitution, mad, abonnementer.
  4. Restgæld og ydelser: billån, forbrugslån, kreditkort og SU-lån — restgælden i det ene felt, den månedlige ydelse i det andet.
  5. Opsparing: det, I selv kan lægge. Det skal være egne penge, ikke en ny kassekredit.
  6. Ejerudgift: ejendomsværdiskat, grundskyld, forsikring og eventuelle fællesudgifter i den bolig, I kigger på.

De tre lofter, banken regner med

Rådighedsbeløbet er hovedkriteriet: hvad der er tilbage, når skat, faste udgifter, gældsydelser, ejerudgift og boligydelsen er betalt. Gældsfaktoren er samlet gæld divideret med årsindkomsten før skat; Finanstilsynet regner som udgangspunkt en gældsfaktor over fire som høj. Udbetalingen skal som udgangspunkt være 5 % af købesummen og komme fra dine egne midler — banken må ikke finansiere den med en ny kredit.

Et gennemregnet eksempel

En husstand tjener 700.000 kr. før skat, får 38.000 kr. udbetalt om måneden, har 9.000 kr. i faste udgifter, et billån med 150.000 kr. i restgæld og 2.500 kr. i ydelse, 250.000 kr. i opsparing og regner med 3.500 kr. i ejerudgift. Vil de have 10.000 kr. tilbage hver måned, er der 13.000 kr. til boligen. Ved 5 % realkreditrente og 8 % på banklånet over 30 år rækker det til cirka 2.574.000 kr. Rådighedsbeløbet binder: gældsfaktoren ville tillade 2.900.000 kr., og opsparingen rækker til 5.000.000 kr. efter udbetalingsreglen.

Realkredit og banklån er ikke samme pris

Et realkreditlån kan dække op til 80 % af boligens værdi. Ligger dit lån derover — og det gør det, så snart udbetalingen er under 20 % — skal resten være et banklån til en højere rente. I eksemplet ovenfor bliver det 2.060.000 kr. i realkredit og 265.000 kr. i banklån. Derfor spørger beregneren om to renter: regner man hele lånet til realkreditrenten, får man en ydelse, der er for lav for netop de købere, der strækker sig mest.

Når gældsfaktoren binder i stedet

Har husstanden en lavere indkomst, men god plads i budgettet, skifter grænsen. Med 480.000 kr. i årsindkomst før skat, 42.000 kr. udbetalt og 6.000 kr. i faste udgifter lander loftet på 2.020.000 kr., og det er gældsfaktoren, der sætter det: samlet gæld ville ellers overstige fire gange årsindkomsten. Det er den situation, hvor et større rådighedsbeløb ikke hjælper — kun mindre gæld eller højere indkomst gør.

Risikable lån over 60 %

Ligger lånet over 60 % af boligens værdi, regner Finanstilsynet variabelt forrentede lån og afdragsfrie lån som risikable. Kombineret med en gældsfaktor over fire må banken som udgangspunkt ikke tilbyde dig dem. Beregneren siger til, når din situation lander i den kombination, så du ved det, før du regner med en lav variabel rente.

Typiske fejl

  • At bruge bruttoindkomsten til rådighedsbeløbet. Rådighedsbeløbet regnes af det udbetalte, gældsfaktoren af indkomsten før skat.
  • At glemme ejerudgiften. Ejendomsværdiskat, grundskyld og forsikring løber let op i flere tusinde kroner om måneden og æder direkte af det, du kan låne for.
  • At skrive ydelsen på billånet i feltet til restgæld. Gældsfaktoren måler gælden, ikke ydelsen — begge dele skal med, men i hvert sit felt.
  • At regne med hele opsparingen som udbetaling. Tinglysning, advokat og flytning skal også betales, og de indgår ikke her.

Hvad beregneren ikke kan

Den erstatter ikke bankens kreditvurdering. Banken har sit eget minimum for rådighedsbeløb, som stiger med antallet af voksne og børn, og den ser på jobsikkerhed, opsparingsmønster og boligens stand. I vækstområder som København og Aarhus gælder desuden skærpede krav. Brug tallet til at vide, hvilket af de tre lofter der er dit — og hvad der skal ændre sig, før det flytter sig.

Ofte stillede spørgsmål

Bruger danske banker 28/36-reglen?
Nej. 28/36 er en amerikansk tommelfingerregel om andele af bruttoindkomsten. Danske banker vurderer rådighedsbeløb, gældsfaktor og udbetaling, og det er de tre, denne beregner bruger.
Er indkomstfeltet brutto eller netto?
Begge dele, i hvert sit felt. Årsindkomsten før skat bruges til gældsfaktoren og opgøres uden pensionsbidrag. Det udbetalte beløb bruges til rådighedsbeløbet.
Tæller et billån med i gælden?
Ja. Billån, forbrugslån, kreditkort og SU-lån tæller alle med. Restgælden indgår i gældsfaktoren, og den månedlige ydelse trækkes fra rådighedsbeløbet.
Hvad er en høj gældsfaktor?
Finanstilsynet regner som udgangspunkt en gældsfaktor over fire som høj — altså samlet gæld på mere end fire gange årsindkomsten før skat. Beregneren markerer det, når du kommer derover.
Hvor meget skal jeg selv lægge?
Som udgangspunkt 5 % af købesummen af egne midler. Beregneren viser, hvilken pris din opsparing rækker til efter den regel, og om det er den, der binder.
Hvorfor spørger den om to renter?
Fordi realkredit højst kan dække 80 % af prisen. Resten er et banklån til en anden rente, og det ændrer ydelsen mærkbart, når udbetalingen er under 20 %.

Relaterede beregnere