WiseCalcs

Gældsfaktor Beregner - Beregn Din Gæld-til-Indkomst Ratio

Beregn din gældsfaktor og få klarhed over dine lånemuligheder til boligkøb. Vores debt to income ratio calculator hjælper dig med at vurdere din økonomiske situation i forhold til Finanstilsynets regler og bankernes udlånspraksis.

💰

Gældsfaktor Beregner

Calculator

Gældskvote- og DTI-beregner

Beregn din gældsfaktor (samlet gæld ÷ årsindkomst) og se, om du overholder Finanstilsynets god skik-grænse på 4× (BEK nr. 1514 af 6. december 2023). Vælg DKK for dansk beregning med korrekte danske regler.

Bruttoindkomst

Indkomst før skat og fradrag.

Boligbetaling

Indtast kun din månedlige låneydelse. Ejendomsskat/grundskyld og husejerforsikring indgår ikke i en dansk banks gældsvurdering.

Øvrige månedlige gældbetaling

Inkluder minimumsbetalinger på kreditkort, billån, studielån og personlige lån.

Samlet udestående gæld (for gældsfaktor)

Indtast den samlede udestående saldo på al din gæld — realkreditlån, billån, studielån, kreditkortsaldi og personlige lån. Bruges til at beregne den danske gældsfaktor.

Gældskvote (gældsfaktor)
Indtast din samlede udestående gæld ovenfor for at beregne din gældsfaktor.
Back-end DTI (samlet DTI)
34.9%
af månedlig indkomst
Bolig: 8.500 kr · Øvrig gæld: 10.700 kr
Samlet månedlige gældbetaling
19.200 kr
af månedlig indkomst: 55.000 kr

Danmarks benchmarks (Finanstilsynet, 2026)

Tommelfingerregel: ≤ 3,5× bruttoindkomst (industristandard)≤ 3.5×
Finanstilsynets god skik loft≤ 4×
Begrænset-lånzone (lånetype-begrænsninger gælder)4–5×

Hvis gældsfaktor > 4 OG loan-to-value (LTV) > 60%, kræver Finanstilsynet, at lånet er fastforrentet eller mindst F5 med obligatorisk amortisering (BEK nr. 1514 af 6. december 2023, § 9).

Danske banker vurderer din evne til at tilbagebetale lån. Ejendomsskat/grundskyld og husejerforsikring er typisk ikke inkluderet i en banks gældsservicevurdering — indtast kun din låneydelse.

Kun estimater — baseret på Finanstilsynets god skik-bekendtgørelse (BEK nr. 1514 af 6. december 2023). Faktiske udlånsbeslutninger afhænger af individuel kreditvurdering, specifik långiverpolitik og ejendomsvurdering. Konsulter

Hvad er Gældsfaktor?

Gældsfaktoren er et centralt nøgletal, der viser forholdet mellem din samlede årlige gæld og din årlige bruttoindkomst. Finanstilsynet har siden 2020 indført strenge retningslinjer, hvor gældsfaktoren maksimalt må være 4 for de fleste låntagere. Dette betyder, at din samlede gæld ikke må overstige fire gange din årlige indkomst.

Gældsfaktoren bruges af banker og realkreditinstitutter til at vurdere din kreditværdighed og bestemme, hvor stort et lån du kan få. En lav gældsfaktor signalerer økonomisk stabilitet og reducerer risikoen for betalingsproblemer. Nationalbanken og Realkreditrådet anvender dette nøgletal som et centralt værktøj til at forebygge overbelåning på det danske boligmarked.

Det er vigtigt at forstå, at gældsfaktoren ikke kun påvirker lånets størrelse, men også lånevilkårene. Låntagere med høj gældsfaktor kan blive pålagt strengere krav som kortere rentetilpasningsperioder eller krav om afdrag fra første dag.

Formlen for Gældsfaktor

Gældsfaktoren beregnes ved hjælp af følgende formel:

Gældsfaktor=Samlet a˚rlig gældA˚rlig bruttoindkomst\text{Gældsfaktor} = \frac{\text{Samlet årlig gæld}}{\text{Årlig bruttoindkomst}}

Den samlede årlige gæld inkluderer alle former for gæld: realkreditlån, banklån, billån, studiegæld, kreditkort og andre forpligtelser. Årlig bruttoindkomst omfatter løn, pension, kapitalindkomst og andre skattepligtige indtægter før skat.

Ved boligkøb medregnes det nye lån i beregningen, så formlen bliver:

Ny gældsfaktor=Eksisterende gæld + Nyt la˚nA˚rlig bruttoindkomst\text{Ny gældsfaktor} = \frac{\text{Eksisterende gæld + Nyt lån}}{\text{Årlig bruttoindkomst}}

Finanstilsynets God Skik-bekendtgørelse (BEK nr. 1514, 2023) kræver, at långivere foretager en grundig kreditvurdering, hvor gældsfaktoren er et afgørende element. Bekendtgørelsen fastslår, at lån med gældsfaktor over 4 kræver særlig dokumentation for låntagers betalingsevne.

Trin-for-Trin Eksempel

Lad os se på et konkret eksempel med Maria, der ønsker at købe sin første bolig:

Marias økonomiske situation:

  • Årlig bruttoindkomst: 600.000 kr.
  • Eksisterende studiegæld: 180.000 kr. (årlig betaling: 24.000 kr.)
  • Ønsket boligkøb: 3.000.000 kr.
  • Egen kapital: 600.000 kr.
  • Nødvendigt lån: 2.400.000 kr. (årlig betaling ca. 120.000 kr.)

Beregning af gældsfaktor: Samlet årlig gældsbetaling: 24.000 kr. + 120.000 kr. = 144.000 kr. Gældsfaktor: 144.000 kr. ÷ 600.000 kr. = 2,4

Marias gældsfaktor på 2,4 er godt under Finanstilsynets grænse på 4, hvilket betyder gode lånemuligheder. Hun kan sandsynligvis vælge mellem forskellige lånetyper, herunder F1, F3 eller F5-lån, og eventuelt få tilbudt afdragsfrihed i en periode.

Sådan Bruger Du Beregneren

Vores gældsfaktor beregner er designet til at give dig et hurtigt overblik over din økonomiske position. Indtast din årlige bruttoindkomst - dette inkluderer løn, pension, og andre skattepligtige indtægter som rapporteret til Skattestyrelsen.

Angiv dine eksisterende gældsforpligtelser præcist, inklusiv månedlige betalinger på alle lån. Beregneren konverterer automatisk til årlige beløb. For det ønskede nye lån kan du indtaste det samlede lånebeløb, og systemet estimerer de årlige betalinger baseret på gældende renter.

Resultatet viser din gældsfaktor samt en vurdering af, om den overholder Finanstilsynets retningslinjer. Beregneren indikerer også, hvilke lånetyper du sandsynligvis kan kvalificere dig til baseret på gældende God Skik-regler.

Finanstilsynets Regler og Lånemuligheder

Finanstilsynet har indført differentierede regler afhængig af både gældsfaktor og belåningsgrad. Låntagere med belåningsgrad over 60% og gældsfaktor over 4 er begrænset til fastforrentede lån eller F5-lån med afdrag fra første dag. Dette sikrer større stabilitet i betalingerne.

For realkreditlån gælder en maksimal belåningsgrad på 80%, mens banklån kan finansiere op til 95% af boligens værdi. Kombinationsfinansiering er almindelig, hvor realkreditlån dækker de første 80%, og banklån finansierer resten.

Tommelfingerreglen i branchen er ofte en gældsfaktor på maksimalt 3,5 gange husstandsindkomsten for at få de bedste lånevilkår. Dette ligger under Finanstilsynets officielle grænse, men reflekterer bankernes interne risikostyring. Låntagere med lavere gældsfaktor får typisk adgang til afdragsfrie perioder og mere fleksible F1 eller F3-lån.

Optimering af Din Gældsfaktor

Hvis din gældsfaktor er for høj, findes flere strategier til forbedring. Øget egen kapital reducerer lånebehovet direkte og forbedrer både gældsfaktor og belåningsgrad. Mange førstegangskøbere bruger gaver fra familie eller opsparing fra ratepension til at styrke egenkapitalen.

Gældskonsolidering kan hjælpe ved at samle dyr gæld som kreditkort i billigere banklån. Øget indkomst gennem lønforhandling eller supplerende indtægter forbedrer også gældsfaktoren markant. Vær opmærksom på, at rentefradrag på boliglån reducerer de faktiske omkostninger, selvom dette ikke påvirker selve gældsfaktorberegningen, som banker anvender.

Ofte stillede spørgsmål

Finanstilsynets maksimale gældsfaktor er 4, hvilket betyder at din samlede gæld ikke må overstige fire gange din årlige bruttoindkomst. Mange banker anvender dog en lavere grænse på 3,5 for at give bedre lånevilkår. Reglerne blev skærpet i 2020 for at forebygge overbelåning på boligmarkedet.
Du skal bruge din årlige bruttoindkomst før skat, som inkluderer løn, pension, kapitalindkomst og andre skattepligtige indtægter. Dette svarer til det beløb, som Skattestyrelsen registrerer som din samlede indkomst. Medregn ikke børnepenge, boligsikring eller andre skattefrie ydelser.
Med gældsfaktor over 4 og belåningsgrad over 60% bliver du begrænset til fastforrentede lån eller F5-lån med afdrag. Du kan ikke få afdragsfrihed eller F1-lån. Bankerne kræver også mere dokumentation for din betalingsevne og kan stille strengere krav til din økonomi.
Ja, al gæld medregnes inklusiv realkreditlån, banklån, billån, studiegæld, kreditkort og andre forpligtelser. Det er de årlige betalinger på gælden, der indgår i beregningen. Også det nye boliglån du ansøger om, skal medregnes i den samlede gældsfaktor.
Med lav gældsfaktor under 3,5 har du de bedste lånemuligheder og kan vælge mellem alle lånetyper. Du kan få afdragsfrihed i op til 10 år, vælge F1, F3 eller F5-lån, og får typisk de bedste renter. Bankerne ser dig som en lavrisiko kunde.
Du kan øge din egenkapital for at reducere lånebehovet, betale eksisterende gæld ned, eller øge din indkomst. Gældskonsolidering fra dyr kreditkortgæld til billigere banklån kan også hjælpe. Nogle vælger at udskyde boligkøbet for at spare mere op eller få lønforhøjelse.
Ja, realkreditlån har maksimal belåningsgrad på 80%, mens banklån kan gå til 95%. Kombinationen af høj gældsfaktor og belåningsgrad udløser begrænsninger. F1 og F3-lån kræver lavere gældsfaktor, mens fastforrentede lån er mere tilgængelige selv med højere gældsfaktor.